Este enfoque cobra mayor relevancia en un contexto donde una parte significativa del stock inmobiliario en Argentina supera los 40 años, y cerca de dos millones de viviendas requieren reformas sustanciales, según los datos del último censo. No obstante, a pesar de las promesas de rentabilidad, los expertos advierten que el negocio conlleva sus propios riesgos.
Luciano Farez, ingeniero civil y CEO de una firma del sector, nos comentó que la actividad sigue siendo atractiva, aunque actualmente demanda una planificación más rigurosa que en años anteriores. “Los márgenes se han estrechado, lo que requiere hacer cuentas muy precisas”, explicó.
Si bien el modelo sigue captando inversores, la rentabilidad depende de múltiples factores. El precio de adquisición, el costo de las obras, los plazos de ejecución y la habilidad para encontrar un comprador en el momento propicio son variables que pueden influir directamente en el resultado final.
Farez señaló que erróneamente se piensa que el negocio se basa únicamente en comprar barato y vender caro. Lo fundamental, sostuvo, es identificar propiedades donde una intervención estratégica pueda generar valor real en el mercado. “Más que enfocarse en una diferencia de precio específica, es crucial comprender dónde podemos crear valor. Hay departamentos donde una buena remodelación transforma completamente el producto, mientras que en otros puede que, por más inversión, el mercado no esté dispuesto a pagar significativamente más”, subrayó.
Además, enfatizó la importancia de comparar este tipo de inversión con otras opciones disponibles antes de embarcarse en un proyecto. “Si, tras considerar impuestos, gastos de compra y venta, honorarios y costos financieros, el rendimiento resulta similar al de una inversión más simple, probablemente no valga la pena”, advirtió.
El atractivo de este modelo se presenta cuando la propiedad muestra un potencial de transformación que el mercado pueda valorar con un precio de venta mayor. “Al final del día, el negocio no radica únicamente en adquirir a bajo costo; se trata de comprar una propiedad que tenga potencial de convertirse en un producto que realmente capte el interés del mercado”, añadió.
Uno de los principales retos para aquellos que consideran incursionar en este sector es calcular adecuadamente todos los costos implicados. Según Farez, es común que los inversores realicen estimaciones demasiado simplistas que afecten la rentabilidad esperada. “El error más frecuente es hacer un cálculo demasiado básico: cuánto cuesta la compra, cuánto la obra y a qué precio se puede vender”, indicó.
Además del precio de compra, el costo de las obras y el precio de venta proyectado, existen diversos gastos que deben incluirse en el análisis financiero, tales como:
– Impuestos. – Gastos de escrituración. – Comisiones inmobiliarias. – Honorarios profesionales. – Costos financieros, si el capital queda inmovilizado durante meses. – Gastos de mantenimiento de la propiedad mientras se lleva a cabo la remodelación.
A estos se añaden los imprevistos. “Aunque se realice un exhaustivo relevamiento, hasta que no se inicia la demolición, uno no puede conocer a fondo lo que encontrará. Surgen instalaciones que deben repararse, problemas de humedad, cañerías, cuestiones estructurales o detalles que pueden alterar el presupuesto”, explicó el experto.
Por esto, recomendó dejar un margen para contingencias y evitar realizar cuentas demasiado ajustadas. “En estos proyectos, muchas veces el éxito se define antes de adquirir la propiedad, gracias a un buen análisis de la inversión”, concluyó.
Al escoger una propiedad para reformar y revender, no todas las oportunidades son igual de atractivas. Las más ventajosas, según Farez, son aquellas donde una intervención relativamente simple puede generar un cambio notable en la percepción del comprador. “A menudo, una adecuada redistribución de ambientes, la integración de la cocina, la renovación de los baños, la mejora de la iluminación o la actualización de terminaciones aportan más valor que una reforma estructural compleja”, manifestó.
Sin embargo, por encima de cualquier reforma, hay un aspecto que sigue siendo crucial: la ubicación. “Una buena refacción puede transformar drásticamente un departamento, aunque difícilmente compense una mala ubicación. Por el contrario, una propiedad bien situada, aún desactualizada, frecuentemente presenta un gran potencial”, indicó.
En este sentido, el especialista aconseja tener siempre en cuenta las necesidades del comprador final, más allá de las preferencias personales del inversor. “El secreto radica en comprender qué busca el comprador final. No se remodela un departamento para satisfacer los gustos propios, sino para que el mercado lo perciba como un producto mejor y esté dispuesto a pagar más por él”, concluyó.
