El programa prevé licitaciones por un total de $2 billones con las entidades financieras, permitiendo extender los plazos de los depósitos entre uno y cinco años y posibilitando que los bancos otorguen préstamos con una tasa máxima para viviendas de hasta 30 años. La primera licitación, que asciende a $200.000 millones, está programada para la próxima semana.
“Los créditos hipotecarios son una prioridad, primero porque contribuyen a la justicia social; nada es más justo que quienes tienen empleo puedan acceder a una vivienda sin tener que esperar 30 o 40 años para comprarla. En segundo lugar, generan un efecto multiplicador al activar otros sectores y ayudan a mejorar la formalidad”, afirmó el ministro de Economía.
Los bancos deberán competir para asegurarse el fondeo a largo plazo del Anses. Este contempla que las entidades ofrezcan una tasa mínima de UVA más 2,5% anual, lo que equivale al 24,5%, para colocaciones a un año, y hasta UVA más 4,5% (26,5%) para plazos de cinco años.
Como contrapartida, las entidades tendrán límites en cuanto a los créditos hipotecarios que otorguen con esos fondos, ya que no podrán cobrar más de UVA más 7,5% anual (29,5%), deberán fijar un plazo mínimo de 15 años y no podrán superar un monto máximo equivalente a 150.000 UVA por crédito. “Los bancos pueden prestar a tasas menores, pero no superiores”, aclaró el funcionario.
Se estima que el programa permitirá financiar alrededor de 18.000 primeras viviendas, aunque el número final depende del volumen de préstamos que ofrezcan los bancos.
El ministro destacó que “el stock de créditos hipotecarios en Argentina representa solo 2 puntos del PIB, en contraste con el 27% en Chile y el 50% en países más desarrollados como Estados Unidos”.
“Hay un gran margen de crecimiento. Cuando asumimos había aproximadamente 7,5 millones de créditos hipotecarios en pesos y actualmente hay 16,8 millones; ajustado en UVA, el crecimiento ha sido del 57%”, añadió.
El Gobierno considera que el monto promedio actual, cercano a los US$ 80.000, establece que el crédito máximo será de 150.000 UVAs, lo que equivale aproximadamente a US$ 200.000. “El número de soluciones habitacionales dependerá de los préstamos que otorguen los bancos”, puntualizó el ministro.
Uno de los principales obstáculos para el desarrollo del crédito hipotecario ha sido el desajuste entre los plazos de los préstamos y los de los depósitos bancarios. “Los créditos son a 15, 20 o 30 años, mientras que los depósitos son de uno a 30 días para plazo fijo”, explicó el ministro.
Este desajuste busca solucionarse con el nuevo esquema de licitaciones, que permitirá extender los plazos del fondeo con el FGS, aunque no se precisó cómo las entidades cubrirán ese margen en términos de plazos, ya que actualmente enfrentan dificultades para ofrecer créditos a 30 años a tasas más bajas.
Las subastas de plazos fijos se llevarán a cabo por un monto de hasta $200.000 millones cada una, con un límite de hasta el 20% del total ofertado por cada banco y un plazo de aplicación de los fondos de 90 días corridos desde la constitución del depósito.
Como ejemplo, el ministro mencionó que para una propiedad valorada en US$ 106.667, con un financiamiento equivalente al 75% del valor, el monto del crédito hipotecario ascendería a $120.920.000. Asumiendo un plazo de 25 años y una tasa de UVA + 7%, la cuota inicial estimada sería de $865.098.
Para poder afrontar esa cuota, se requeriría un ingreso neto mensual familiar de $3.460.391, de modo que la relación cuota/ingreso fuera del 25%. “Dado que el salario promedio está alrededor de $1.800.000, una pareja con ambos sueldos tendría acceso a este crédito, permitiendo que en lugar de pagar un alquiler, abonen la cuota de su propia vivienda”, aseguró el ministro.
La medida ha sido bien recibida por desarrolladores inmobiliarios y bancos, aunque ambos sectores expresan dudas sobre cómo las entidades financieras manejarán la diferencia de plazos entre depósitos y créditos hipotecarios. “El ministro mencionó plazos de al menos 15 años, aunque no necesariamente de 30, pero es un desafío que los bancos pueden enfrentar. El margen es apretado, especialmente por la discrepancia de plazos, ya que los depósitos a 5 años deben tener una tasa mínima de 4,5% y los créditos a 15 años o más tienen un límite de 7,5%”, analizó un banquero.
Durante el gobierno anterior, se otorgaron 57.000 préstamos hipotecarios y el objetivo actual es alcanzar 75.000 financiamientos para viviendas, lo que representa alrededor del 2% de las entre 3 y 3,5 millones de viviendas que se requieren para resolver el déficit habitacional, según estimaciones del sector de la construcción.
