Este hecho representa una señal positiva para un mercado inmobiliario que ha experimentado cambios significativos en los últimos dos años. Desde octubre de 2023, el costo de construcción en dólares ha aumentado un 138%, mientras que los precios de las propiedades usadas aún no se han ajustado, lo que ha creado un mercado saturado y con escaso crédito hipotecario.
Adicionalmente, la industria de la construcción ha visto una caída del 4% en abril en comparación con marzo, y desde hace un año ha perdido 120.000 empleos, con sólo 5.000 recuperaciones. Sin embargo, los líderes del sector no consideran que estén entre los más afectados por el modelo económico del presidente Javier Milei. Al contrario, siguen adquiriendo terrenos y planeando nuevas obras. Ante la pregunta sobre por qué lo hacen sin conocer el costo exacto de sus construcciones, Gerardo Azcuy, propietario de una desarrolladora, expresó: “Venimos de una Argentina distorsionada. Estamos en un proceso de reordenamiento y vienen épocas buenas. Somos optimistas seriales”.
Para contextualizar esta situación, los desarrolladores sugieren un enfoque lógico: ya no hay demanda suficiente que busque refugio en la inflación, dado que quien posee dinero en pesos ya no considera necesario convertirlo en propiedades. Este cambio ha llevado a que el sector inmobiliario haya perdido interés entre los inversores, quienes prefieren el mercado financiero. Gonzalo de la Serna, CEO de una importante empresa del sector, caracteriza el momento actual como uno de “transición” con “dolores” asociados a un proceso de estabilización, a diferencia de las economías desarrolladas que presentan un mercado de capitales sólido y el acceso al crédito.
En este nuevo panorama, los desarrolladores se enfrentan a un mercado con menor cantidad de compradores y balances financieros complicados, provocados por el alza sostenida en el costo de las estructuras. La nueva realidad implica que deben esforzarse más y obtener menores márgenes de ganancia. “En un país que pasó de un riesgo país de 2000 a 500 puntos, es esperable que las tasas de rentabilidad se compriman”, señaló de la Serna. Por su parte, Azcuy minimiza el impacto diciendo: “Estamos construyendo en terrenos que compramos en otras administraciones y a otros valores: el margen siempre está”.
Carlos Spina, de una reconocida empresa constructora, alertó sobre zonas donde no es viable realizar obras debido a márgenes de ganancia negativos. Indicó que solo los proyectos de alto nivel en áreas consolidadas mantienen la viabilidad. Gabriela Goldszer, directora de una inmobiliaria, añadió que existe una demanda calificada que prefiere nuevos desarrollos, dada la diferencia de calidad con las propiedades usadas.
Los desarrolladores han notado un fenómeno curioso: a veces, un departamento en construcción puede tener un precio superior al de uno ya terminado. Esto se debe a que el costo de construcción supera los US$1500/m², afectado por un tipo de cambio estable que no refleja un precio real de US$800/m², como advirtió Maximiliano D’Aria, director de una firma inmobiliaria. Además, Ioram Amsel de ABV, una desarrolladora, destacó que la valoración del costo es relativa, ya que el dólar ha tenido una inflación histórica del 40%. Este factor podría ofrecer indicios de una posible reactivación, considerando que los ahorros en dólares terminan perdiendo valor adquisitivo, por lo que los activos reales conservan su atractivo en contextos inflacionarios.
Los potenciales compradores de propiedades en construcción se muestran cada vez más selectivos respecto a la solvencia de quienes ofrecen proyectos. “La confianza es un indicador clave”, explicó Toribio Achával, director de una inmobiliaria. El economista Federico González Rouco mencionó un elemento alentador que podría mejorar la rentabilidad en el sector: “Se estima que hay un atraso en los precios de las propiedades usadas del 27% respecto de otros indicadores económicos”. No obstante, enfatizó que no se espera un aumento desmedido en los valores de la noche a la mañana, lo que explica la búsqueda activa de terrenos por parte de los empresarios. Issel Kiperszmid, de Dypsa, reflexionó sobre cómo esto refleja el optimismo del sector hacia el futuro, a pesar de los desafíos.
Durante el año pasado, se registraron 69.000 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, una cifra significativa en la historia reciente, aunque no suficiente para impulsar el precio de las propiedades usadas. En los últimos seis meses, los precios solo subieron un 0,5% y en un año, un 1,9%. A pesar de ello, se observa un incremento en la demanda: “El 45% de la audiencia busca propiedades para comprar, ocho puntos por encima del promedio histórico”, reveló Leandro Molina, director general de una firma inmobiliaria. Este cambio empieza a romper la inercia del mercado, donde la gente ya no teme invertir en propiedades al considerarlas asequibles, aunque no es momento de vender, aconsejó Luis Ramos, presidente de otra inmobiliaria.
En cuanto a las preferencias de compra, el 66% de los compradores busca propiedades por debajo de US$175.000, lo que ilustra un desafío persistente para el sector del crédito hipotecario, que hoy solo representa el 11% de las escrituras, comparado con el 20% del año anterior. Aunque las tasas han vuelto a disminuir y están por debajo del 10% de promedio, la oferta sigue siendo escasa y concentrada en unas pocas entidades.
La situación podría mejorar si se genera financiamiento a largo plazo, permitiendo que los bancos refuercen su liquidez y otorguen más créditos. “Es fundamental lograr que el ahorro a largo plazo, antes relacionado con el sistema previsional, se dirija hacia hipotecas para departamentos nuevos”, sugirió Spina. En este sentido, se enfatizó la importancia de no limitarse a Buenos Aires. “Argentina es mucho más amplia y está experimentando un cambio estructural”, comentó Kiperszmid, quien ha empezado a invertir en regiones como Vaca Muerta y Neuquén. Además, hay un notable cambio demográfico, ya que aproximadamente 2,5 millones de jóvenes entre 25 y 35 años aún viven con sus padres, lo que representa una futura demanda de vivienda, según González Rouco.
Las nuevas generaciones también están activas: Beltrán Briones y el economista Ignacio Abuchdid han cerrado el primer REIT con US$45 millones destinados a la compra de inmuebles terminados en zonas exclusivas. Mateo Salvatto planea innovar en el sector con casas impresas en 3D, mientras que Sofía Grinberg ha desarrollado una startup de IA enfocada en el real estate, que optimiza los tiempos de cierre de las operaciones. En conjunto, los empresarios del sector coinciden en que el potencial permanece intacto si el país continúa evolucionando en este proceso.
Los proyectos dirigidos al segmento más alto del mercado son actualmente los únicos que están en venta, a pesar del alza de los costos de construcción. Los desafíos para desarrolladores y agentes inmobiliarios son la clave para cumplir con las nuevas demandas del mercado. Hablan de ubicación, calidad sin ostentación, así como de crear espacios que aporten valor y nuevas dinámicas urbanas. Ignacio Trabucchi, socio de una desarrolladora, mencionó que “el lujo se redefine; ya no es solo aparentar, sino lograr un habitar diferente”.
Igualmente, se identificó una oportunidad en la demorada oferta de propiedades residenciales de lujo, donde el ladrillo deja de ser un refugio de valor y se transforma en un multiplicador debido a la singularidad de los proyectos, lo que puede atraer interés extranjero. Marcos Juejati, CEO de una importante desarrolladora, subrayó que un proyecto como Sofitel es significativamente más costoso en otros mercados.
El sector suburbano también experimenta un auge, con terrenos premium siendo altamente demandados. Esteban Edelstein Pernice, director de una inmobiliaria, resaltó que el mito de la regresión a la ciudad fue desmentido, afirmando que zonas como Nordelta siguen prosperando con numerosas obras.
Cada actor del sector enfrenta el desafío de adaptarse y crecer simultáneamente. Jeremías González Toledo, director comercial de una desarrolladora, avanza en la construcción de un nuevo proyecto que busca reinventar la Avenida del Libertador. “Conectamos espacios ya consolidados. La clave es no perder de vista la comunicación con el entorno”, agregó.
Ariel Champanier, fundador de una franquicia inmobiliaria, se enfrenta a un mercado donde la demanda de propiedades usadas ha comenzado a repuntuar. “En los primeros cinco meses de 2025 realizábamos 250 operaciones mensuales; hoy estamos en 235. La demanda es genuina, aunque una recuperación significativa requerirá un sólido acceso al crédito”, comentó.
En otro ámbito, Diego Giani, de una compañía de garantías de alquiler, reconoció que un mayor volumen de oferta ha intensificado la competencia entre propietarios, siendo las garantías un elemento que facilita el acceso a viviendas. Jorgelina Rossi, gerenta de una empresa de prevención, señaló la importancia de la protección contra incendios, destacando que un nuevo código establece requisitos para todos los nuevos proyectos.
El mercado de oficinas se muestra demandado, sólido y dinámico. No obstante, escasea la oferta de edificios. Fernando Novoa Uriarte, de una consultoría de bienes raíces, indicó que solo hay un edificio previsto para entrega en 2028, y se anticipan dos lanzamientos para 2026. Nicolás Cox Mont, CEO de otra destacada firma, apuntó que el segmento de oficinas clase A en Buenos Aires da señales de reactivación.
La absorción de edificios modernos ha sido completa, aunque esto varía según la locación. Las áreas de Catalinas, el Corredor Libertador y el Polo Dot han sido las más destacadas. En el corredor norte, los edificios de nueva construcción también han mostrado una rápida absorción. Aprovechando la oportunidad, muchas empresas han optado por actualizar sus oficinas, mejorando calidad y ubicación. Hernán Castro, director de una consultora, observó que aunque se dice que los jóvenes prefieren trabajar de forma remota, las oficinas están llenas de ellos.
Por su parte, los espacios de coworking han proliferado gracias a estrategias innovadoras que ofrecen desde servicios de catering hasta peluquería. Esto ha llevado a una creciente demanda de espacios flexibles, permitiendo a las empresas ajustarse a sus necesidades. Diego Kexler de Wework destacó que las firmas buscan generar un entorno que supere las expectativas del trabajo desde casa. “No solo generamos ingresos de coworking, sino que también organizamos eventos y otros servicios”, añadió Gabriel Bucher de HIT.
La atención comienza a dirigirse más allá de Buenos Aires. En Vaca Muerta, por ejemplo, ha habido un crecimiento exponencial en la población, registrando de 800 a 15.000 habitantes en una década, con proyecciones de alcanzar entre 45.000 y 50.000 para 2032. Lucas Salvatore, presidente de una corporación, destacó que este crecimiento exige un cambio en toda la infraestructura y los estándares de habitabilidad. También se demanda un enfoque más integral en la construcción, priorizando la urbanización y servicios de calidad.
Por otro lado, en lugares como San Martín de los Andes también está aumentando la construcción para satisfacer una demanda más exigente. La población allí ha crecido un 50% en una década, lo que motiva nuevos desarrollos, como el de un desarrollador que propone un proyecto de residencias amplias.
En el sector logístico, Alejandro Winokur, de una consultora, propuso un nuevo enfoque hacia la industrialización en el interior del país, señalando que surgen nuevas demandas vinculadas a distintos rubros. En los próximos años, el real estate industrial no se limitará al área metropolitana. “Los depósitos están comenzando a establecerse cerca de los núcleos productivos”, concluyó.
Finalmente, en sectores menos desarrollados de Rosario, nuevos proyectos buscan transformar la zona mediante la construcción masiva y la incorporación de servicios.
