En junio, los precios de los alquileres en CABA experimentaron un aumento del 1,4%. De esta manera, el incremento acumulado en lo que va de 2026 llega al 15,7%, un porcentaje que se sitúa por debajo de la inflación del mismo período, que fue del 17,1%. Este comportamiento en términos reales sugiere una disminución del 1,4% en el primer semestre, de acuerdo con el último informe realizado por Zonaprop, basado en los anuncios publicados en su plataforma.
En el último año, los alquileres incrementaron un 31,3%, marcando el crecimiento interanual más bajo desde noviembre de 2019. Esta suba quedó también por debajo de la inflación acumulada de 33,8% en el mismo lapso y se alineó casi con el ajuste del Índice para Contratos de Locación (ICL), que alcanzó el 31,5%.
En cuanto al alquiler promedio, un departamento de dos ambientes tiene un precio de $860.106 mensuales. Para los monoambientes, el costo promedio es de $755.935 al mes. Mientras que para los departamentos de tres ambientes, el alquiler promedio asciende a $1.156.992 por mes.
Uno de los factores que explica esta desaceleración es la recuperación de la oferta. Durante la pandemia y los años subsiguientes, la cantidad de departamentos disponibles para el alquiler tradicional se redujo de manera constante, alcanzando un mínimo histórico en febrero de 2023. Esta escasez de unidades fue uno de los impulsores del aumento de precios, ya que había baja oferta, alta demanda y propietarios que optaban por esperar, vender o destinar sus propiedades al alquiler temporario.
Esa situación empezó a cambiar en enero de 2024, tras la derogación de la Ley de Alquileres. En ese momento, la cantidad de departamentos disponibles para alquiler tradicional en CABA creció un 62% en comparación con el mes anterior. Desde entonces, aunque el ritmo de crecimiento se ha moderado, la tendencia se ha mantenido.
En junio de 2026, la oferta de propiedades en alquiler aumentó un 3,5%. Actualmente, el volumen de anuncios en Zonaprop es 3,4 veces mayor al registrado en febrero de 2023, cuando el mercado alcanzó su punto más bajo.
Considerando los precios promedios de un departamento de dos ambientes y 50 m², el ranking de los barrios más caros y baratos se configura de la siguiente manera:
En relación a quienes adquieren un departamento con el objetivo de alquilarlo, en junio la relación alquiler-precio descendió y se ubicó en el 5,89% anual, alcanzando el nivel más alto registrado desde el 5,6% bruto de 2012. Así, se requieren 17 años para recuperar la inversión inicial, lo que implica una disminución del 5,8% en comparación con el año anterior.
Lugano, Nueva Pompeya y La Boca se destacan como los distritos más favorables para los inversores en busca de rentabilidad. En estos lugares, el retorno bruto es significativamente más alto, alcanzando 10,5%, 8% y 8%, respectivamente. En contraste, Puerto Madero presenta la menor rentabilidad, apenas un 3,4%. La rentabilidad de Palermo es 4,7%, mientras que la de Núñez se sitúa en 4,8%.
