A pesar de haber sufrido diversas alteraciones antes de alcanzar esta fase de debate, el apartado que regula la recuperación de propiedades ante ciertos incumplimientos suscita un alto nivel de interés entre inquilinos y propietarios.
El propósito de esta norma es acelerar los procedimientos judiciales relacionados con la recuperación de inmuebles y proporcionar mayor seguridad jurídica a los dueños. En particular, el capítulo que establece cómo pueden los propietarios recuperar sus propiedades ante incumplimientos es el que genera más expectativa en ambas partes.
Entre los aspectos destacados de la propuesta se encuentra la creación de un mecanismo de desalojo exprés para situaciones específicas, como la usurpación o en casos de tenedores precarios.
En estos escenarios, el propietario que demuestre con documentación la titularidad de su vivienda, terreno o campo podrá solicitar la devolución inmediata del inmueble. El juez tendrá la facultad de ordenar dicha devolución en un plazo máximo de 72 horas, siempre que el derecho reclamado sea considerado verosímil y bajo caución juratoria.
En cuanto a los contratos de alquiler existentes con falta de pago, el proyecto establece un procedimiento más restringido que el actual. En primera instancia, el propietario deberá enviar una intimación previa mediante carta documento al domicilio físico indicado en el contrato o al correo electrónico proporcionado.
Luego de recibir esta notificación, el inquilino dispondrá de un plazo de al menos 10 días corridos para regularizar la deuda. De no hacerlo, el propietario podrá iniciar el proceso de desalojo, que deberá concretarse en un plazo de 10 días hábiles.
Otro de los pilares de la reforma establece que todos los procesos de desalojo, ya sean por falta de pago, vencimiento del contrato o intrusión, se tramitarán bajo el esquema de juicio sumarísimo, que es el mecanismo procesal más rápido del sistema judicial argentino. Esto conlleva plazos más breves para responder a la demanda y limita los medios de prueba admisibles, reduciéndolos a documentación y pericias.
La reforma busca abordar una problemática bien conocida en el sector: actualmente, un juicio de desalojo puede durar entre uno y tres años, dependiendo de la jurisdicción.
El dictamen también incluye un salvaguarda para los sectores más vulnerables. Si en el inmueble a ser desalojado residen menores o adultos en situación de vulnerabilidad, el juez estará obligado a involucrar a los organismos de protección locales y al Ministerio Público Tutelar. En estos casos, se estipula un plazo máximo de 10 días para asegurar una alternativa habitacional transitoria, aunque esto no detiene ni suspende el proceso de desalojo.
